Qué es un fideicomiso y para qué sirve?

Puesto en términos muy simples e imprecisos, un fideicomiso es un “administrador” o “guardián” de un capital, quien se encarga de irlo repartiendo o usando de acuerdo con una serie de reglas que se le ponen en un contrato.

El fideicomiso a veces es más conocido por su nombre en inglés: trust.

En muchos proyectos de torres de apartamentos aparecen los fideicomisos, porque el banco que financia se lo exige al desarrollador para protegerse. Los desarrolladores lo usan como un punto de mercadeo, para inspirar mayor confianza a los compradores. Pero no necesariamente un fideicomiso es protección para el comprador!

Fideicomisos y edificios de apartamentos

Digamos que yo soy un desarrollador inmobiliario, que quiere construir una torre de apartamentos. Tengo algo de dinero para iniciar el proyecto, y el resto del dinero lo irán poniendo los compradores y algunos bancos. Típico negocio inmobiliario.

Así que voy donde el banco y le presento el proyecto de la torre de apartamentos. Al banco le parece bien y decide entrar en el negocio. En ese momento el banco tiene un compromiso de financiar el proyecto, pero también tiene un riesgo muy alto, porque está poniendo dinero para algo que no existe.

Qué garantiza que yo, como desarrollador, no voy a salir corriendo con el dinero del banco o de los compradores? O que no voy a usarlo para comprarme un auto nuevo, una casa, viajes en helicóptero por el país… y al final no quedará nada para el edificio de apartamentos? Y qué garantiza que si yo como desarrollador me meto en problemas, el banco va a poder recuperar el dinero que puso?

El fideicomiso es una herramienta que tienen los bancos para manejar ese riesgo. En un fideicomiso, todos hacen un contrato con un tercero (llamado un “fideicomisario”), que es el “administrador” del capital. Y poco a poco se le van dando cosas al fideicomiso, para que las tenga en custodia hasta que se cumplan ciertas condiciones puestas en el contrato.

Por ejemplo en etapa de pre construcción de los proyectos es común que los bancos exijan que todas las primas de los clientes se paguen al fideicomiso. El fideicomiso mantiene en custodia las primas y no se las da al desarrollador, hasta que se tenga seguridad de que va a poder iniciar el proyecto. Esto generalmente involucra que el desarrollador presente contratos de compraventa de un cierto porcentaje de los apartamentos del edificio, que tenga diseños y permisos municipales aprobados, que los socios hayan aportado un capital de inicio mínimo, etc.

Cuando se empieza la construcción, el banco da el préstamo al fideicomiso, y es el fideicomiso quien se lo va entregando al desarrollador conforme va cumpliendo requisitos de avance. El terreno, el edificio y cada apartamento se registra a nombre del fideicomiso. Al final, el fideicomiso es quien tiene la propiedad a su nombre, y no la suelta hasta que se cumpla lo que exije el contrato de fideicomiso.

Cuando ya está listo el edificio, se formaliza la entrega del apartamento con el comprador, se hace el pago al fideicomiso, y el fideicomiso custodia ese pago. Al final se hace una liquidación del negocio, se paga lo que quede por pagar, y se entrega lo que queda al desarrollador para que saque la ganancia que le corresponda y le dé las utilidades a los socios.

El fideicomiso solo puede hacer pagos de acuerdo con lo que le diga el contrato que firmó inicialmente. Eso significa el desarrollador no puede hacer loco con el dinero que han pagado los clientes, o que le ha prestado el banco.

Esa es la utilidad principal de un fideicomiso: todo lo administra un tercero, que no tiene intereses en el negocio, y que actúa sólo de acuerdo con lo que se puso en el contrato. Y el fideicomiso tiene un detalle interesante: sus bienes no se pueden embargar. Eso significa que si el desarrollador entra en problemas, la gente a la que le debe dinero no puede embargar el edificio, el lote o los dineros del fideicomiso.

Un fideicomiso no necesariamente protege al comprador

En un mundo ideal, un fideicomiso sería una “caja de seguridad” que protege los intereses del comprador, y le garantiza que todo se le entregue de acuerdo con lo establecido en el contrato de compra-venta.

El problema es que ese generalmente no es el caso.

Los contratos de fideicomiso normalmente los exige el banco que le presta el dinero al desarrollador, y a quien protegen es al banco. Indirectamente el comprador sale beneficiado, porque no le pueden embargar el apartamento y además porque se restringe el acceso a los dineros que invierte en el proyecto antes de la entrega.

Pero en todo momento estos contratos de fideicomiso están hechos para que en caso de problemas, el primero que pueda salir bien sea el banco. Después del banco, sigue el fideicomiso en salir bien. Y después, si queda algo, se le puede devolver al comprador.

Los contratos de fideicomiso se acaban una vez entregado el apartamento, y el fideicomiso no tiene que ver con temas de construcción o garantías. Una vez que el comprador firma la entrega del apartamento, hasta ahí llegó la responsabilidad del fideicomiso. En caso de que hayan defectos o fallos en el edificio posteriormente, le toca al comprador agarrarse con el desarrollador.

Y hay ciertos casos en que los contratos de fideicomiso son débiles en las condiciones de manejo de los dineros. El que exista un fideicomiso en una torre no necesariamente implica que el fideicomiso está inspeccionando o pidiendo pruebas al desarrollador de su avance!

Al final de la historia, hay que tenerle cuidado a los fideicomisos. Son un aporte positivo a los proyectos inmobiliarios, y ayudan a proteger al comprador, pero su objetivo principal no es defender al comprador. Para el comprador no son garantía de nada, excepto de que un banco que prestó dinero se está cubriendo de los riesgos que le haya visto al negocio.

Como comprador, puedo exigir documentación y cuentas al fideicomiso?

Es otro punto donde muchas veces existen ideas erróneas por parte de los compradores. El fideicomiso es un contrato privado entre un banco, el fideicomisario, y el desarrollador. El comprador tiene su contrato aparte con el fideicomiso, si es que lo llega a tener, y no forma parte del contrato principal.

Eso significa que en la mayor parte de los casos, el comprador no puede exigir cuentas ni documentación al fideicomiso. Si el desarrollador empieza a portarse mal, el comprador no puede ir a pedirle al fideicomiso que le revele información de los movimientos financieros o del estado financiero del proyecto. El comprador solo puede pedir lo que su contrato le permite, que normalmente es un estado de cuánto ha pagado y cuánto le queda por pagar.

En este tema los fideicomisos son especialmente estrictos. Básicamente son una caja negra para la información, donde no se revela nada, a menos que el contrato o la ley diga que tiene que revelarse. Por eso le gustan tanto a los bancos y a los desarrolladores: evitan que la gente llegue a tener acceso eventualmente, a información del proyecto que no le corresponda saber.

Puedo establecer un fideicomiso propio para comprar mi apartamento?

En teoría sí, pero no tendría mayor utilidad. Un fideicomiso propio del comprador es gastar dinero (porque hacer un fideicomiso no es gratis), para obtener muy poco beneficio. Y al final, no nos garantiza que el desarrollador vaya a cumplir con sus compromisos.

Tener fideicomiso propio sería útil solo en casos muy particulares. Por ejemplo que se esté comprando el apartamento entre varias personas y que se quiera un manejo independiente del dinero. O que vivamos fuera del país, y queremos que un banco local se encargue de ir haciendo los pagos por nosotros. También se puede usar si el apartamento lo estamos comprando como herencia para nuestros hijos, y queremos condicionar esa herencia a que se den ciertas cosas (por ejemplo que ya todos hayan cumplido la mayoría de edad).

Pero como se mencionó, esos son casos algo atípicos, y generalmente hay formas mejores (y más baratas!) de solucionarlos.