Cómo saber si un proyecto de apartamentos es confiable?

Para saber si una desarrolladora inmobiliaria es confiable, y no nos va a quedar mal con nuestra torre de apartamentos, tenemos que saber quién es, de dónde salió, qué proyectos ha desarrollado en el país, y cómo ha sido el resultado de esos proyectos. En muchos casos, podemos usar los bancos que financian los proyectos de la desarrolladora como indicador de que un proyecto y una desarrolladora son confiables.

Actualmente en el mercado abundan los proyectos inmobiliarios y las torres de apartamentos. Cada día aparecen más empresas desarrollando edificios de apartamentos, y si le sumamos a eso que a veces los proyectos están a cargo de un grupo de empresas, el enredo es de nunca acabar.

Al comprar un condominio en una torre, vamos a invertir gran cantidad de dinero. Y lo peor que nos puede ocurrir es que al final no nos puedan entregar el edificio prometido, o nos entreguen algo que no tiene nada que ver con lo que nos prometieron.

Por qué están apareciendo tantas desarrolladoras inmobiliarias de repente?

La desarrolladoras inmobiliarias en Costa Rica son la evolución natural de los negocios de construcción y banca. El negocio inmobiliario es muy atractivo en términos de utilidad, tiene buena demanda, y le permite a las empresas ocupar una buena parte del capital que tienen para invertir.

En Costa Rica, muchas empresas constructoras y bancos llegaron al punto donde tienen que invertir su capital en el negocio inmobiliario, para poder darle a los socios una utilidad atractiva. Y por eso es que hemos visto que en los últimos 10 años se han multiplicado los desarrollos grandes de vivienda y las empresas desarrolladoras.

Qué significa eso para el comprador?

Por un lado, que haya tantas desarrolladoras y negocios inmobiliarios es bueno porque da mucho de donde elegir, y hace que más gente pueda acceder a comprar en una torre de apartamentos. Pero también genera mayor riesgo… no son pocas las historias de terror que escucha uno acerca de proyectos que nunca fueron y desarrolladoras que nunca lograron cumplir con lo prometido.

Cómo se puede evaluar si una torre de apartamentos es inversión segura?

Un apartamento en torre actualmente está costando en promedio $120.000… puede ser más o menos, dependiendo de la zona y el edificio de apartamentos, pero $120k es un promedio razonable para el mercado en Costa Rica.

Si tenemos en cuenta que la mayoría de los desarrolladores nos piden alrededor de 15% de prima, vamos a tener que darles alrededor de $20.000 antes de recibir nuestro apartamento. Eso es mucho dinero, y definitivamente tenemos que estar muy seguros de a quién se lo estamos dando!

Cómo podemos saber si una desarrolladora y un proyecto son confiables? Es muy importante evaluar los dos: el proyecto y la desarrolladora. Porque la desarrolladora puede ser muy confiable, pero el proyecto una locura. O vice versa. Por eso hay que verlos los dos en conjunto.

Algunos puntos a evaluar, para ver si una desarrolladora inmobiliaria y sus proyectos son una inversión confiable:

• Quién es la desarrolladora, y de dónde salió? Lo primero que tenemos que averiguar es quién es el grupo desarrollador y de dónde salió. Qué empresas están asociadas a él? De dónde viene su capital? Tenga cuidado que su desarrolladora no sea un tipo que vendió una finca, ganó dinero, y ahora quiere ponerse a hacer edificios!
• La desarrolladora es de origen local, o extranjera? Hay grupos inmobiliarios grandes de afuera, que deciden invertir en el país. Esos grupos extranjeros pueden ser muy sólidos y confiables, o pueden ser un desastre. Pregunte a Google quién es esa desarrolladora, y qué historias hay en internet acerca de ella!
• Cuantos años llevan el mercado? Hay que ver el historial de proyectos de la desarrolladora, y cuantos años tienen en el mercado. Entre más años y más proyectos, mejor van a conocer las condiciones y riesgos del negocio, y más seguro es que logren entregar sus proyectos. Tenga cuidado con las desarrolladoras que anuncian “décadas” en el mercado, porque muchas veces esas “décadas” fueron haciendo construcciones pequeñas, en negocios que no tenían que ver con lo inmobiliario, o están metiendo años en que operaban con otros nombres y en negocios totalmente diferentes. También tenga cuidado con la historia de los “grupos inmobiliarios”, es el mismo caso: puede ser un grupo de empresas que tiene 3 años en el mercado inmobiliario, y 27 años administrando cadenas de ferreterías!
• Qué proyectos específicos han hecho? Es muy diferente desarrollar un edificio de oficinas, o un complejo de bodegas, a desarrollar una torre de apartamentos. Hay que poner atención a las empresas desarrolladoras que apenas están empezando a entrar en el negocio de las torres de apartamentos. Nuevamente, es la experiencia lo que le da mucha solidez a una empresa desarrolladora!
• Qué es el proyecto que quieren venderle, y cómo se compara con otros proyectos de esa empresa? De nuevo, compare la experiencia en proyectos similares al que le están vendiendo. Si una empresa ha pasado los últimos 5 años haciendo casas en residenciales, y de repente salen con una torre de 30 pisos… cuidado.
• Hay proyectos similares en esa misma zona? Si le están vendiendo una torre de apartamentos de 18 pisos en un sector donde ya hay torres de 15 y 20 pisos, no hay mucho tema. Pero si la torre está en un sector donde lo que hay son puras casas de 2 pisos, investigue un poco más. No es indicador de alerta, pero sí es mejor dar una llamada a la Municipalidad local, para asegurarnos de que lo que están pensando vendernos sea permitido hacerlo!
• En cuánto tiempo le entregan su apartamento? Generalmente las torres de apartamentos, cuando entran a etapa de preventa, tienen tiempos de entrega de unos 2 años. Una torre de 20 pisos, hecha por una constructora con experiencia, puede durar de 15 a 20 meses en terminarse. A eso hay que sumarle el tiempo de diseños, permisos, etc… la mayoría de las torres toman por lo menos 2 años para pasar del papel al mundo real! Si ni siquiera ha empezado la construcción, y le dicen que en 8 meses le van a entregar su apartamento, investigue un poco más porque algo no suena bien. Igualmente si le dicen que le entregan en 3 años, o que no hay fecha definida de entrega aún, cuidado, porque ese proyecto probablemente esté todavía en sus etapas iniciales y no esté 100% conceptualizado.
• Está en el registro del MEIC? El Ministerio de Economía, Industria y Comercio tiene un registro de proyectos inmobiliarios, en donde tienen que inscribirse todas las torres de apartamentos y residenciales que se venden. Revise si su proyecto aparece listado… si el MEIC no ha autorizado el proyecto, los desarrolladores no deberían estarlo vendiendo!
• Qué se dice en Internet? Revise los comentarios acerca del proyecto y desarrolladora usando Google (no se confíe solo de Facebook). Recuerde siempre buscar más allá de la primera página de resultados! La primera página de Google siempre está llena de anuncios y publicidad, es hasta la segunda o tercera página donde encontrará verdaderas opiniones de compradores que le revelen lo bueno, lo malo y lo feo del proyecto!

Aproveche el trabajo de los bancos

Averigüe qué bancos están detrás de la desarrolladora y del proyecto. Los bancos hacen algo de trabajo investigativo antes de decidir si financian o no el proyecto de una desarrolladora. Que hayan bancos grandes detrás del proyecto, y que esté precalificado para financiamiento, son buenos indicadores. Por lo menos nos dicen que le presentaron números y proyecciones a 2 o 3 bancos, y que esos números fueron razonables.

El que los bancos precalifiquen un proyecto no es una garantía absoluta de que sea seguro, pero es un buen indicador.

Revise los contratos de compra-venta

Siempre asegúrese que el contrato de compra/venta de su apartamento en torre tenga alguna cláusula que diga qué pasa si la desarrolladora no puede cumplir con el proyecto. Como mínimo, deberían obligarse a devolverle la totalidad de su dinero, más un interés razonable. Compare cuánto le daría un banco por un certificado de depósito a plazo de aquí a que le entreguen su apartamento… la tasa que le ofrece la desarrolladora si incumple, debería ser similar o superior.

Si está comprando apartamentos de muy alto valor (por ejemplo en los últimos niveles del edificio) o está comprando muchos apartamentos, eso el da mayor peso para poder negociar mejores cláusulas que lo protejan en caso de que la desarrolladora le incumpla. Si la suma de dinero que le está dando a la desarrolladora es muy alta, piense en la posibilidad de solicitar garantías bancarias a la desarrolladora, para respaldar esa inversión! Puede que la garantía se sume un costo a sus apartamentos, pero si es mucho el dinero y el riesgo, vale la pena.

Y tenga presente que aunque exista una cláusula en su contrato que diga que ellos están obligados a devolverle el dinero, no siempre ocurre. Generalmente las desarrolladoras hacen una sociedad comercial nueva para cada torre, y si el proyecto fracasa, la casa matriz no está vinculada directamente al proyecto. Si un proyecto falla, y la casa matriz abandona la sociedad, puede pasar mucho tiempo antes de que tenga su dinero de vuelta, o incluso puede que nunca lo recupere! Por eso siempre es mejor hacer una buena investigación del proyecto y la desarrolladora, que confiarse en que está protegido por las cláusulas de un contrato!

Es mala señal si no hay planos en la etapa de preventa?

Depende del proyecto y la etapa en la que se encuentra. En los primeros meses de la preventa generalmente no hay planos detallados, o sí los hay pero son planos que se sacaron meramente para obtener permisos municipales y viabilidad de SETENA.

Es normal que los planos detallados vayan saliendo conforme avanza el proyecto, y que incluso al llegar a la etapa de construcción, haya algunos planos que falte desarrollar. Así que no necesariamente es mala señal la falta de planos y diseños, especialmente durante la preventa.

Lo que sí tiene que haber es mucha claridad acerca de lo que nos están vendiendo. Tiene que estar muy claro (y por escrito) el área del apartamento que nos están vendiendo, la distribución (cantidad de dormitorios, baños, etc) y los materiales y acabados en general. También tienen que ser claros respecto a la ubicación y el piso en el que está el apartamento.

Todos los apartamentos en torre van a sufrir cambios menores durante el proceso de construcción, es normal que se ajuste un poco el área o se cambie uno que otro acabado conforme el edificio va entrando a la etapa de construcción. Pero definitivamente, esos cambios tienen que ser menores y no pueden afectar la calidad o tipo de producto que estamos recibiendo al final. Y la desarrolladora tiene que confiar lo suficiente en su proyecto, como para ponerlo por escrito en el contrato que firmamos.