Es buena idea comprar un apartamento en preventa?

por | 2018-02-27

ventajas de comprar en preventaCuáles son las ventajas y desventajas de comprar un apartamento en preventa? Si nos ponemos a buscar torres de condominios, torres de apartamentos, o desarrollos inmobiliarios de cualquier tipo, vamos a encontrar una gran cantidad de proyectos que aún no se construyen… pero ya se pueden comprar. Eso es lo que se llama preventa: cuando los desarrolladores venden un edificio, sin que el edificio exista.

Por qué los desarrolladores hacen preventa de apartamentos?

La preventa se hace por motivos financieros. Las cuotas que van pagando los compradores, se usan en parte para ir pagando el desarrollo. De esta forma no se tiene que recurrir en un 100% a financiamiento bancario, el cual muchas veces es caro.

Además, los bancos para financiar muchas veces exigen una etapa de preventa, en donde se firmen contratos y se asegure que hay un interés real de la gente en el proyecto. Si un banco encuentra que un desarrollador está pidiendo financiamiento, pero que no tiene contratos firmados con compradores potenciales, muy posiblemente niegue el dinero o exija al desarrollador que los socios del proyecto hagan un aporte más grande de dinero, antes de aprobar el préstamo.

En cambio si el desarrollador llega al banco con muchos contratos firmados, y demuestra que esos compradores están pagando por adelantado las cuotas de su apartamento, será más fácil que el banco apruebe un préstamo para iniciar la construcción.

Cuál es la diferencia entre “preconstrucción” y “pre-venta”?

En realidad, no existe mayor diferencia. En ambos casos se está hablando de la etapa en que el proyecto no está construido. Puede haber diferencias desde el punto de vista técnico de los constructores, pero para efectos del comprador, no son importantes.

Generalmente a los desarrolladores les gusta llamar “preventa” a la etapa. Preventa suena más atractivo a los compradores, mucho más que “pre-construcción”.

Cuáles son las ventajas de comprar un apartamento en preventa?

apartamentos en preventa costa ricaLa principal ventaja para el comprador en la etapa de preventa, es el precio. Los precios de los apartamentos en torres que están en preventa pueden ser un 10 a 15% más baratos que los precios en etapas posteriores. Incluso en algunas torres de apartamentos el ahorro se vuelve aún mayor, porque cuando el edificio ya está construyéndose o está terminado, entra al juego la plusvalía: el edificio terminado aumenta el valor de los terrenos y los apartamentos en la zona, y se da un efecto en cadena que genera plusvalía.

La otra ventaja para un comprador en preventa, es que tiene más tiempo para reunir capital y se puede depender menos de los bancos… lo cual significa menos intereses a pagar por el apartamento. Si compramos un apartamento en preventa, a 24 meses de la entrega (un plazo normal en las ferias), eso significa que tenemos 24 meses para ir reuniendo y pagando primas, en vez de tener que salir a buscar la totalidad del dinero de un solo.

Cuáles son las desventajas de comprar en preventa?

riesgos de comprar en preventaComprar un apartamento en preventa tiene grandes ventajas para el comprador, pero no viene sin sus desventajas.

La principal desventaja de comprar en preventa? Riesgo. Estamos poniendo dinero, para comprar un edificio que no existe todavía.

Y es aquí donde la mayoría de los compradores no analiza la inversión lo suficiente. Firman en carrera, presionados por un vendedor, y no toman en cuenta todas las cosas que podrían salir mal de camino.

Algunos de los riesgos típicos de los edificios en preventa, que tenemos que tener en cuenta antes de firmar cualquier promesa o compromiso al desarrollador:

  • Atrasos: uno de los riesgos típicos en las preventas. En la feria dicen 24 meses para la entrega… y luego esos 24 meses se convierten en 30. Los proyectos inmobiliarios se atrasan por una infinidad de razones, y esos atrasos significan que tenemos que pagar meses adicionales de alquiler si estamos alquilando casa.
  • Finanzas del país: todos saben que en cualquier momento puede subir el tipo de cambio, y que los apartamentos, normalmente se pagan en dólares. Pero además, en cualquier momento puede existir una reforma fiscal, que ponga impuestos adicionales a los apartamentos, y esos impuestos tendremos que sumarlos al costo. Y a eso se debe sumar el riesgo de que aumenten las tasas de interés de los préstamos, y nos salga más caro el financiamiento que tenemos previsto.
  • Plusvalía más baja: otro riesgo típico de las preventas. Prometen cielo y tierra con las plusvalías, y al final, no llegan a cumplirse. Los compradores que quieren el apartamento como inversión, no vieron la ganancia. Muchos proyectos tienen precios sobrevaluados, y eso se come la plusvalía del comprador. Además si el proyecto no cumple las ventas previstas, los desarrolladores comienzan a tirar más bajos los precios, y eso también mata la plusvalía del comprador.
  • Competencia: Si a un edificio le va bien en las ventas, inmediatamente le aparecen cerca dos o tres más de la competencia, con precios más bajos y diseños más nuevos. Otro golpe a la plusvalía, y dependiendo del edificio, a la estabilidad financiera del proyecto!
  • Fracaso: no hay que obviar la posibilidad de que por la razón que sea, el proyecto fracase. Hay muchos proyectos de torres que salen a preventa, y nunca llegan a realizarse. Un año después, el desarrollador los cancela por falta de compradores, de permisos, de financiamiento, etc.

No son pocos los riesgos, pero son manejables!

apartamentos baratos en preventaNo son pocos los riesgos que tenemos como compradores al firmar en preventa. Pero al mismo tiempo, esos riesgos pueden ser manejables. Hay muchísima gente que compra su apartamento en preventa, y felizmente lo reciben un tiempo después… habiendo pagado un precio menor que el que tendrían al comprarlo ya terminado.

Teniendo claros los riesgos posibles, si hacemos una evaluación a conciencia de cada uno y encontramos que en realidad si llegara a darse ese riesgo, no nos llevaría a una crisis, puede ser totalmente viable invertir en una torre de apartamentos bajo esa condición! Un riesgo de atraso puede que no sea nada importante, si tenemos en cuenta que podríamos tener que pagar unos meses más de alquiler. O el riesgo de que no se realice el proyecto puede no ser crítico, si en el contrato estamos protegidos y el desarrollador es un grupo con solidez financiera suficiente, como para responder ante la situación.

El tema fundamental es analizar los diferentes riesgos de la inversión, y verlos dentro de nuestro contexto personal. Porque el vendedor nos dará su perspectiva, para el “comprador típico”, y puede que nosotros no seamos el comprador típico!

Muchos riesgos de la preventa los detallamos en la sección anterior, y dependiendo del edificio específico, pueden haber más riesgos a considerar. Lo mejor, sin lugar a dudas, es asesorarnos con un profesional del sector inmobiliario (o financiero) que conozca del tema, y nos pueda ayudar en nuestra evaluación.

Puede encontrar muchos tips útiles para evaluar riesgos de preventa en el post acerca de cómo saber si un proyecto de apartamentos es confiable, y en el de cómo elegir una torre de apartamentos y no arrepentirse luego.

Piense siempre en qué es cada riesgo, qué probabilidad hay de que se convierta en realidad, y qué le puede pasar si se convierte en realidad. Eso es fundamental para poder evaluar conscientemente los riesgos de una preventa, pero sin caer en exageraciones o paranoia que nos hagan perdernos de una buena inversión!

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